ΑΡΧΙΚΗ ΣΕΛΙΔΑ 

Ο ΦΟΡΟΣ ΜΕΓΑΛΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΚΑΙ ΤΑ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ ΠΟΥ ΔΗΜΙΟΥΡΓΗΣΕ 

ΜΗΝΥΜΑΤΑ

Download Greek Fonts       grflag.gif (8063 bytes)     Κατεβάστε ελληνικές γραμματοσειρές

ΑΝΑΛΥΣΗ ΚΑΙ ΠΡΟΤΑΣΗ ΤΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΗΣ ΜΕΛΕΤΗΣ ΤΟΥ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΟΣ ΤΗΣ ΥΠΕΡΟΓΚΗΣ ΦΟΡΟΛΟΓΗΣΗΣ ΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΑΝΑΒΥΣΣΟΥ.

Μελέτη-Εισήγηση : Θεόδωρος Δ. Δαλάκογλου

ΕΓΙΝΕ ΠΑΜΨΗΦΕΙ ΔΕΚΤΗ ΑΠΟ ΤΟ ΚΟΙΝΟΤΙΚΟ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ.

15-1-1998

ΑΝΑΛΥΣΗ

Οι αξίες που καθορίζει η εφορία για τα αγροτεμάχια της περιοχής της Αναβύσσου (και της ευρύτερης περιοχής) είναι υπερβολικά υψηλές, πολλαπλάσιες από τις πραγματικές.

Αποτέλεσμα αυτού είναι να έχουν περιέλθει σε απελπιστική κατάσταση όσοι μεταβιβάζουν ακίνητα και ιδίως σε περιπτώσεις κληρονομιών γονικών παροχών κ.λ.π., όπου λόγω των υψηλών συντελεστών, τα αγροτεμάχια σχεδόν δημεύονται. ( π.χ. περιοχή Βόντα. Πραγματική αξία αγροτεμαχίου 1.000 δρχ/μ2, εκτίμηση εφορίας 10.000 δρχ/μ2, φόρος κληρονομιάς 4.000 δρχ/μ2. Ο φόρος σε αυτή την περίπτωση είναι τετραπλάσιος από την πραγματική αξία του αγροτεμαχίου).

Και τώρα ήρθε ο ΦΜΑΠ, που με τις ακόμα μεγαλύτερες αξίες που βάζει, μας έκανε όλους δισεκατομμυριούχους, με φορολογικές υποχρεώσεις εκατομμυρίων, για αγροτεμάχια που όχι μόνο δεν αποδίδουν τίποτε, αλλά και έχουν πληρωθεί πανάκριβα με τις διαδοχικές κληρονομιές, από τους πρόσφυγες παππούδες μας.

Η σημερινές τεράστιες τιμές της εφορίας έχουν τις ρίζες τους στην τριετία 1988-1990.

Τότε είχαν παρουσιάσει μια άνοδο οι τιμές των ακινήτων χωρίς όμως να υπάρχει αντικειμενικός λόγος (π.χ. έργα στην περιοχή, ένταξη στο σχέδιο, κ.λ.π.). Οι λόγοι ήταν : α) η ανώμαλη πολιτική κατάσταση, β) η αστάθεια στην οικονομία, γ) η χαλάρωση της αστυνόμευσης (πολλά αυθαίρετα), δ) η διάχυση πλούτου προς τα μικρά και μεσαία στρώματα λόγω της πολιτικής των τότε κυβερνήσεων, ε) η δυνατότητα νόμιμης οικοδόμησης στα εκτός σχεδίου (κάθετος ιδιοκτησία, Ζώνες Βουλιαγμένης Σουνίου κ.α.).

Όμως από το 1991 και μετά οι ανωτέρω λόγοι αύξησης των τιμών εξέλιπαν. Αντίθετα η σφιχτή εισοδηματική πολιτική των κυβερνήσεων, τα πολύ υψηλά επιτόκια και η υπερβολική φορολόγηση των ακινήτων, έριξε την κτηματαγορά στο σημείο μηδέν ( απόδειξη τα στατιστικά στοιχεία για τις μεταβιβάσεις). Οπότε οι τιμές των αγροτεμαχίων, όπως ήταν φυσικό, πήραν την κατηφόρα.

Όμως η εφορία συνέχισε να ανεβάζει κάθε χρόνο τις αξίες και μάλιστα κατά ποσοστά πολύ πάνω του υψηλού πληθωρισμού που υπήρχε εκείνη την εποχή.

Αποτέλεσμα τούτων είναι να φτάσαμε σήμερα να είναι οι πραγματικές τιμές των αγροτεμαχίων πολύ χαμηλότερες από τις τιμές του 1990, αλλά οι αξίες στα βιβλία της εφορίας πολλαπλάσιες.

Γεγονός που οδηγεί σε φαύλο κύκλο, διότι χειροτερεύει την κατάσταση στην κτηματαγορά, λιγοστεύοντας τις αγοραπωλησίες, με αποτέλεσμα να πέφτουν και άλλο οι τιμές. Και βέβαια οδηγούν σε πραγματική οικονομική καταστροφή όσους άτυχους δεν μπορούν να αποφύγουν τις μεταβιβάσεις (κληρονομιές κ.λ.π.)

Όλα τα στοιχεία που αναφέρονται στην παρούσα μελέτη, προέκυψαν από έρευνα της επιτροπής εμπειρογνωμόνων που συγκάλεσε η Κοινότητα Αναβύσσου, στα αρχεία των Υποθηκοφυλακείων. Στοιχεία που ουδείς αντικειμενικός και δίκαιος κριτής μπορεί να αμφισβητήσει.

Εκτός όμως όλων των ανωτέρων αδιαμφισβήτητων γεγονότων θα παραθέσουμε πιο κάτω και άλλα αντικειμενικά στοιχεία που αποδεικνύουν το γεγονός των υπερβολικά υψηλών σημερινών τιμών εκτίμησης της εφορίας.

 

Σύγκριση τιμών αγροτεμαχίων με οικόπεδα εντός σχεδίου στον αντικειμενικό.

Από τα πιο κάτω παραδείγματα παρατηρούμε ότι στην περιοχή μας η αξία των εκτός σχεδίου αγροτεμαχίων είναι δυσανάλογα μεγαλύτερη από τα εντός σχεδίου.

Είναι δεδομένο (δες και αντικειμενικό), ότι την αξία ενός αγροτεμαχίου την καθορίζει κατά συντριπτικό ποσοστό το αν είναι στο σχέδιο και τι συντελεστή οικοδόμησης έχει (η περίπτωση της γεωπροσόδου θα αναλυθεί παρακάτω).

α. Τα “εντός” χτίζουν πολλαπλάσια τετραγωνικά μέτρα (από 3,5 έως 16 φορές περισσότερο).

β. Τα “εντός” δεν οφείλουν εισφορά σε γη και χρήμα ενώ τα “εκτός” μπορεί να δώσουν εάν μπουν έως και 70%)

γ. Τα εντός έχουν έτοιμες υποδομές (δρόμοι, ηλεκτρικό κ.λ.π) τα εκτός πρέπει να πληρώνουν κάθε φορά.

Όταν λοιπόν έχουμε στην ίδια περιοχή ένα αγροτεμάχιο εντός σχεδίου και ένα αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου το πρώτο υπερτερεί συντριπτικά σε αξία έναντι του δεύτερου, και μάλιστα όπως παρατηρούμε από τις αντικειμενικές τιμές όσες φορές είναι μεγαλύτερος ο συντελεστής δόμησης τόσες φορές είναι ακριβότερη η αξία του οικοπέδου.

Όμως στην περιοχή μας έχουμε το φαινόμενο να χρεώνει η εφορία τριπλάσια αξία στα εκτός σχεδίου από ότι στα διπλανά εντός σχεδίου ενώ ο συντελεστής δόμησης είναι από 3 έως 16 φορές μικρότερος π.χ.

 

Παράδειγμα 1. :

Οικισμός Δημοσίων Υπαλλήλων (εντός σχεδίου)

Αντικειμενική Αξία 4.938 δραχμές/τ.μ. Συντελεστής Δόμησης 0,24

Χοβόλα (εκτός σχεδίου, δίπλα ακριβώς)

εκτίμηση εφορίας 14.000 δραχμές/τ.μ. Συντελεστής Δόμησης 0,075

(συντελεστής 3 φορές μικρότερος ενώ αξία 3 φορές μεγαλύτερη)

 

Παράδειγμα 2. :

Οικισμός Βλάχικα (εντός σχεδίου)

Αντικειμενική Αξία 22.680 δραχμές/τ.μ Συντελεστής Δόμησης. 0,8- 1,20

Λάκα (εκτός σχεδίου, δίπλα ακριβώς)

Αντικειμενική Αξία 19.000 δραχμές/τ.μ Συντελεστής Δόμησης 0,075

(συντελεστής 11-16 φορές μικρότερος ενώ αξία περίπου ίση)

 

2. Σύγκριση της αξίας που προκύπτει από το αγροτικό εισόδημα, με τις τιμές της Εφορίας.

Το εισόδημα από κάποιο ακίνητο παίζει σπουδαίο ρόλο στην εκτίμηση της αξίας του. Έχουμε κατά το άρθρο 2 του Ν. 1641/1919 “… Η αξία των ακινήτων ορίζεται εις πολλαπλάσιον της καθαράς αυτών προσόδου …” και κατά το άρθρο 10 Ν.Δ. 118/1973 “.. δια τον προσδιορισμόν της αξίας λαμβάνονται υπ όψιν και συνεκτιμώνται ιδία: Τα στοιχεία εκτιμήσεως των αυτών ή ετέρων πλησιόχωρων ομοειδών ακινήτων …Η καθαρή πρόσοδος αυτών και παν έτερον πρόσφορον στοιχείον….”

Το εισόδημα από το ακίνητο πολλαπλασιάζεται με κάποιο συντελεστή και εξευρίσκεται η αξία του ακινήτου. Επειδή δεν έχουν καθοριστεί συντελεστές για τα αγροτικά ακίνητα λαμβάνουμε τον συντελεστή ιδιοκατοίκησης που είναι 3,5%.

Έχουμε για ένα χωράφι με στάρι π.χ. απόδοση ανά στρέμμα βάσει των πινάκων του Υπουργείου οικονομικών 5.000 : 3,5% = 142.857 δρχ. ανά στρέμμα.

Ομοίως για ελαιώνα έχουμε 8.000 : 3,5% = 228.571 δρχ. αξία ανά στρέμμα

Βλέπουμε λοιπόν ότι οι αξίες των ακινήτων που προκύπτουν από την γεωπρόσοδο είναι συντριπτικά κατώτερες από τις εκτιμήσεις της εφορίας.

 

3. Αντικειμενικού παράγοντες που μείωσαν την αγοραία αξία των ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή μετά το 1991.

α. Με τον Ν-2052/92. καταργήθηκε η δυνατότητα σύστασης καθέτου ιδιοκτησίας στις εκτός σχεδίου περιοχές. Δυνατότητα που επέτρεπε την νόμιμη οικοδόμηση σε ένα αγρόκτημα πάνω από μιας κατοικίες. Με αποτέλεσμα να χάσουν μεγάλο μέρος της αξίας τους τα αγροτεμάχια, διότι εξέλιπε ο σοβαρότερος λόγος αγοράς τους, που ήταν η νόμιμη οικοδόμηση.

β. Ενεργοποιήθηκε ο νόμος του ΠΟΘΕΝ ΕΣΧΕΣ με αποτέλεσμα να στραφούν οι επενδυτές σε άλλες μη ελεγχόμενες αγορές.

γ. Τετραπλασιάστηκε ο φόρος μεταβίβασης για αγροτεμάχια σε πολλές περιπτώσεις, και μπήκαν νέοι φόροι ΤΑΠ ΦΜΑΠ κ.λ.π.

δ. Δημιουργήθηκαν ευρύτατες ζώνες προστασίας (αρχαιολογικές περιαστικού πράσινου, γεωργικής γης) όπου απαγορεύτηκε τελείως η δόμηση. Αποφ-ΥΠΠΟ/ΑΡΧ/Α1/Φ02/61126/3407/95 και Π.Δ. ΦΕΚ 125Δ/27-2-1998

ε. Με το ίδιο Π.Δ. καταργήθηκαν οι αρτιότητες σε μικρά οικόπεδα (κάτω από 4 ή 20 στρέμματα) και μειώθηκε κάτω από το μισό ο συντελεστής δόμησης σε όσα απέμειναν άρτια, με αποτέλεσμα να καταστραφούν χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες που είχαν επενδύσει χρόνων οικονομίες, και να πληγεί καίρια η αξιοπιστία του κράτους.

 

ζ. Έγιναν πολύ σκληρότεροι οι νόμοι για τα αυθαίρετα και ουσιαστικά σταμάτησε η αυθαίρετη δόμηση, που συντηρούσε την αγορά κάποιων αγροτεμαχίων.

 

ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ

Από όλα τα ανωτέρω αντικειμενικά στοιχεία προκύπτει ότι η γη στην περιοχή μας έχει υπερτιμηθεί από την εφορία σε βαθμό εξοντωτικό για τους μικρομεσαίους ιδιοκτήτες.

Η ιδιοκτησία γης που προστατεύεται από το Σύνταγμα στην ουσία καταργείται.

Οι περιουσίες βεβαρημένες με υπέρογκους φόρους, σε πολύ σύντομο χρόνο θα αρχίσουν να δημεύονται. Οι ιδιοκτήτες θα οδηγούνται στη φυλακή, γιατί δεν θα φτάνει το ξεπούλημα όλης της περιουσίας να ξεπληρώσει τους φόρους (όταν πρόκειται να εκπλειστηριάσει ένα ακίνητο η εφορία το χρεώνει στο 1/10 της αξίας του).

Οι μικροϊδιοκτήτες νοικοκυραίοι, το συντηρητικότερο κομμάτι της κοινωνίας μας, βρίσκονται σε αναβρασμό. Κανείς δεν μπορεί να προβλέψει το ξέσπασμα της απελπισίας τους.

Μόνο ένα δίκαιο και αντικειμενικό σύστημα εκτίμησης της αξίας των ακινήτων μπορεί να σώσει την κατάσταση.

 

(Ενα χρόνο μετά την δημοσίευση της μελέτης το υπουργείο Οικονομικών, μετά και από πίεση όλων των φορέων της περιοχής υιοθέτησε ένα δικαιο  αντικειμενικό σύστημα φορολόγισης και στις εκτός σχεδίου περιοχές.)

 

ΟΙ ΣΕΛΙΔΕΣ ΑΝΑΝΕΩΝΟΝΤΑΙ ΚΑΙ ΕΜΠΛΟΥΤΙΖΟΝΤΑΙ ΣΥΝΕΧΩΣ!       construction.gif (1057 bytes)